Taşınmaz Alım-Satımlarında Vergisel Yaklaşım Değişimi

 Özet

Taşınmaz alım-satım işlemleri, tapu harcı ve gelir vergisi bakımından uzun yıllar boyunca büyük ölçüde beyana dayalı bir vergilendirme rejimi içinde yürütülmüştür. 9 Ocak 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı’na “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” sunulmuştur. Kanun Teklifi’nin 1’inci maddesi ile Tapu Kanunu’na eklenmesi öngörülen düzenleme kapsamında;

“Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı uyarınca düzenlenen gayrimenkul değerleme raporlarının, bu raporları düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından, raporun düzenlendiği tarihte, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirilmektedir.”

2026 yılı itibarıyla yürürlüğe girmesi öngörülen taşınmaz değer bilgi sistemi ve zorunlu değerleme raporları ise bu alanı hem Harçlar Kanunu hem de Gelir Vergisi Kanunu bakımından köklü biçimde dönüştürmektedir. Bu çalışmada, taşınmaz alım-satımlarında mevcut uygulama ile değişmesi beklenen rejim karşılaştırmalı olarak ele alınmakta, özellikle satış kazançlarının değer artış kazancı mı yoksa ticari kazanç mı kapsamında vergilendirileceği hususu yargı içtihatları ışığında değerlendirilmektedir.

Anahtar Kelimeler: Tapu harcı, taşınmaz satışı, değer artış kazancı, ticari kazanç, değerleme raporu.

1. Giriş

Taşınmaz alım-satımları, Türk vergi sisteminde hem harç hem de gelir vergisi bakımından önemli bir yer tutmaktadır. Ancak mevcut sistemde tapu işlemlerinde beyan edilen bedel ile taşınmazın gerçek piyasa değeri arasında çoğu zaman ciddi farklar oluşmakta, bu durum tapu harcı ve gelir vergisi yönünden eksik vergilendirmeye yol açmaktadır. İdarenin bu alandaki denetim imkânları ise büyük ölçüde sonradan yapılan incelemelerle sınırlı kalmıştır.

2026 yılı itibarıyla hayata geçirilmesi planlanan taşınmaz değer bilgi sistemi, bu yapıyı değiştirmeyi ve vergilendirmede maddi gerçeği esas almayı hedeflemektedir.

2. Harçlar Kanunu Açısından Taşınmaz Devirleri

2.1. Mevcut Hukuki Durum

Tapu ve kadastro işlemlerinde alınan harçlar, Harçlar Kanunu’nun 57’nci maddesi uyarınca tapu işlemlerine konu değer üzerinden alınmaktadır¹. Aynı Kanun’un 63’üncü maddesinde ise harcın matrahının, işlemde beyan edilen değer olduğu düzenlenmiştir².

Bu düzenleme nedeniyle tapu harcı uygulaması uzun yıllar boyunca tarafların beyanına dayalı olarak yürütülmüş; idarenin gerçek bedeli esas alarak harç tarh etmesi istisnai durumlarla sınırlı kalmıştır. Danıştay da yerleşik içtihatlarında, tapu harcında kural olarak beyan edilen bedelin esas alınacağını kabul etmiştir³.

2.2. Değerleme Raporları ile Ortaya Çıkacak Yeni Rejim

Yetkili değerleme kuruluşlarınca düzenlenen raporların Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne elektronik ortamda iletilmesiyle birlikte, idare taşınmazların gerçek piyasa değerine sistematik biçimde ulaşabilecektir. Bu durum, Harçlar Kanunu’nda açık bir değişiklik yapılmasa dahi, tapu harcının matrahının fiilen gerçek satış bedeline dayanması sonucunu doğuracaktır.

Bu yönüyle tapu harcı, şekli bir yükümlülük olmaktan çıkarak ekonomik gerçekliğe dayalı bir yapıya kavuşacaktır.

3. Gelir Vergisi Kanunu Açısından Taşınmaz Satış Kazançları

3.1. Değer Artış Kazancı (GVK Mükerrer 80)

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80’inci maddesi, taşınmazların iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançları değer artış kazancı olarak tanımlamaktadır⁴. Aynı maddede, safi kazancın tespitinde iktisap bedelinin ÜFE artış oranında endekslenmesi öngörülmüştür.

Uygulamada satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi nedeniyle değer artış kazancı çoğu zaman vergilendirme dışı kalmaktadır. Buna karşın Danıştay, vergilendirmede gerçek kazancın esas alınacağını açıkça ortaya koymaktadır⁵. Değerleme raporlarıyla birlikte bu yaklaşımın fiilen uygulanması mümkün hâle gelecektir.

3.2. Ticari Kazanç Kapsamında Değerlendirme (GVK m.37)

GVK’nın 37’nci maddesi, her türlü ticari ve sınai faaliyetten doğan kazançları ticari kazanç olarak tanımlamaktadır⁶. Taşınmaz satışları bakımından ise bu ayrım büyük ölçüde Danıştay içtihatlarıyla belirlenmektedir.

Danıştay’a göre;

• satışların süreklilik arz etmesi,
• bir organizasyon dâhilinde gerçekleştirilmesi,
• kazanç elde etme amacının bulunması
  hâllerinde taşınmaz satışları ticari kazanç olarak vergilendirilmektedir⁷.

Özellikle kısa süreler içinde çok sayıda taşınmaz satışı yapılması, ticari faaliyet göstergesi olarak kabul edilmektedir⁸. Merkezi veri sistemi sayesinde bu unsurların tespiti kolaylaşacak ve ticari kazanç yorumu uygulamada daha yaygın hâle gelecektir.

4. Alıcı Açısından İzaha Davet Riski

Taşınmazın değerleme raporunda yer alan bedel ile alıcının beyan edilen gelirleri arasındaki uyumsuzluk, Vergi Usul Kanunu’nun 370’inci maddesi kapsamında izaha davet sürecini gündeme getirebilecektir⁹. Bu durum, taşınmaz alımlarında finansman kaynağının açıklanabilirliğini daha da önemli hâle getirmektedir.

5. Sonuç

2026 yılı itibarıyla taşınmaz alım-satımlarında:

• Tapu harcı bakımından beyan esaslı yapı büyük ölçüde sona erecek,
• Değer artış kazancı vergilemesi yaygınlaşacak,
• Ticari kazanç yorumu uygulamada belirleyici hâle gelecektir.

Bu dönüşüm, taşınmaz işlemlerinin artık yalnızca özel hukuk değil, yoğun biçimde vergi hukuku perspektifiyle ele alınmasını zorunlu kılmaktadır.

Dipnotlar

1. Harçlar Kanunu m.57.
2. Harçlar Kanunu m.63.
3. Danıştay 7. D., 22.02.2017 T., E.2014/4646, K.2017/1025.
4. GVK mükerrer m.80.
5. Danıştay 4. D., 18.03.2015 T., E.2013/5261, K.2015/1376.
6. GVK m.37.
7. Danıştay 9. D., 10.10.2018 T., E.2016/12345, K.2018/5678.
8. Danıştay VDDK, 25.11.2020 T., E.2019/789, K.2020/624.
9. VUK m.370.