Özet
Bu
çalışma, işletme aktifine kayıtlı taşınmazların ortaklara kiralanması durumunda
ortaya çıkan hukuki ve vergisel boyutları, Türk Medeni Kanunu 632,704 ve 718
Md., Gelir Vergisi Kanunu 23/9,40,41, 70,73 ve 94 Md., Kurumlar Vergisi Kanunu
15 ve 30 Md., Katma Değer Vergisi Kanunu 17/4 ve 28 Md. ile Danıştay ve
Yargıtay kararları ışığında incelemektedir. Makale kapsamında özellikle
transfer fiyatlandırması, stopaj ve KDV uygulamaları ile emsal bedel tespiti
konuları ele alınmaktadır.
Anahtar Kelimeler: Taşınmaz, Gayrimenkul, Kiralama,
Ortak, Transfer Fiyatlandırması, Stopaj, KDV, Emsal Bedel, Vergi Hukuku
1. Giriş
Türk
vergi hukukunda ve ticaret hayatında yaygın bir uygulama olan şirket
aktifindeki taşınmazların ortaklara kiralanması, birçok hukuki ve vergisel
sorunu beraberinde getirmektedir. Bu durumun mevzuat ve yargı kararları
çerçevesinde sistematik olarak değerlendirilmesi, uygulamadaki belirsizlikleri azaltacaktır.
Konunun yaygın kullanılıyor olması, hata yapma olasığının yüksek olması da birçok
açıdan bakılmasını, okuyucuları konu üzerinde kapsamlı bir düşünmeye sevk
etmesi amaçlanmıştır.
2. Hukuki Çerçeve
2.1. Taşınmaz
Mülkiyeti ve Tasarruf Yetkisi
TMK
718 Md. uyarınca, arazi, bağ, bahçe gibi doğal zemin ile bu zemin üzerine
kalıcı şekilde yapılan binalar taşınmaz niteliği taşır ve bu malların mülkiyeti
malikine aittir. Malik, mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkisiyle taşınmazın
kiralanmasına karar verebilir.
Esas
niteliği itibariyle bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan,
dolayısıyla yerinde sabit olan mallar, gayrimenkul olarak kabul edilmektedir.
Türk Medeni Kanun’un 632. maddesinde gayrimenkul, arazi, tapu
siciline müstakil ve daimî olmak üzere kaydedilen haklar ve
madenler olarak sayılmıştır. Aynı kanunun 704. maddesinde de arazi,
tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat
mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin gayrimenkul niteliğinde
olduğu belirlenmiştir. Binalar ise, anılan kanun maddesinde
sayılmamakla birlikte, bulunduğu arsa veya arazinin mütemmim cüzü niteliğinde
bulunduğundan gayrimenkul olarak kabul edilmektedir. Gayrimenkul mülkiyeti,
tapu sicilinde tescil ile gerçekleşmekte ve bunlar aynı zamanda tapu siciline
taşınmazlar olarak kaydedilmektedir.
2.2. Ortak ile Şirket
Ayrımı ve Tüzel Kişilik İlkesi
TMK
47 maddesi ve TTK 125 maddesinde tüzel kişilikler açıklanmıştır.
Tüzel
kişilik ilkesine bağlı olarak, bir şirketin ortakları ile şirketin kendisi ayrı
kişiliklere sahiptir. Buna göre:
·
Şirketin
borçlarından ortaklar doğrudan sorumlu değildir (örneğin anonim ve limited
şirketlerde).
·
Ortakların
malvarlığı ile şirketin malvarlığı birbirinden tamamen ayrıdır.
·
Şirket,
kendi adına dava açabilir, mal edinebilir, borçlanabilir.
·
Ortak,
şirkete borç verebilir veya ondan alacaklı olabilir (emsal işlem ve muvazaa
kurallarına uygun olmak şartıyla).
Yukarıda
belirtilen ortak ile şirket ayrımı önemli bir durumdur. Bu ayrım durumunun
belirli başlı önemi sıralanırsa;
·
Vergilendirmede,
·
Sorumlulukların
sınırlandırılmasında,
·
İflas
ve tasfiye durumlarında,
·
Haciz
işlemlerinde belirleyici olur. Ortaklar, şirketin borçlarından dolayı ancak
belirli durumlarda (örneğin vergi borçları için 6183 sayılı
Kanunun Mükerrer 35.ci Maddesi) sorumlu tutulabilir.
Ortaklar
ile şirket ayrı birer hukuki varlık olarak değerlendirilir. Taşınmaz şirketin
malvarlığına dâhilse, ortak bu taşınmazdan kural olarak ücret karşılığı
yararlanabilir.
3. Vergisel Açıdan
Değerlendirme
3.1. Gelir Vergisi
Kanunu
GVK
70 Md., kira gelirini gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlar. Bedelsiz
olarak başkalarının intifana bırakılan mal ve hakların kira bedeli, Vergi
Usul Kanunun 73. maddesi hükmüne göre tespit edilecek emsal kira
bedelidir. Bina ve arazide emsal kira bedeli %5, diğer mal ve haklarda emsal
kira bedeli %10 dur.
Şirketin
ortaklara yaptığı kiralama, piyasa koşullarından farklı bedelle
gerçekleştiriliyorsa, GVK 94 Md. uyarınca tevkifat zorunluluğu doğar. GVK 23/9 Md.
’si ise bazı bedelsiz (bedelsiz olarak anlaşılması gereken -yasa metninde belirtilen
100 m2’yi aşmayan konut olarak kabul edilmelidir.) tahsislerin vergiden istisna
tutulabileceğini belirtir; ancak bu istisna yardım veya sosyal nitelikli
kullanımlarla sınırlıdır. Madde metninde” Genel olarak maden işletmelerinde ve
fabrikalarda çalışan işçilere ve özel kanunlarına göre barındırılması gereken
memurlarla müstahdemlere konut tedariki ve bunların aydınlatılması, ısıtılması
ve suyunun temini suretiyle sağlanan menfaatler ile mülkiyeti işverene ait brüt
alanı 100 m2’yi aşmayan konutların hizmet erbabına mesken olarak tahsisi
suretiyle sağlanan menfaatler (Bu konutların 100 m2'yi aşması halinde, aşan
kısma isabet eden menfaat için bu istisna hükmü uygulanmaz);” şeklinde
çalışanlara sosyal yardım olarak belirlenmektedir. Bu kapsam dışında
yapılan kiralamalar istisna kapsamı dışındadır.
“Gelir
Vergisi Kanunu’nun ücretler ile ilgili maddelerinde, ücret geliri elde edenler
için, bazı durumlarda “işçi” bazı durumlarda ise “hizmet erbabı” terimleri
kullanılmaktadır. “Hizmet erbabı”, çok geniş kapsamlı bir kavram olup, bir
işverene bağlı tüm çalışanları (devlet memurları da dâhil olmak üzere) ifade
etmektedir. Gelir Vergisi Kanunu’nun ücretler ile ilgili maddelerinde, ücret
geliri elde edenler için, bazı durumlarda “işçi” bazı durumlarda ise “hizmet
erbabı” terimleri kullanılmaktadır.[1]
Personele
konut tahsisi yoluyla sağlanan ve konutun emsal kirası ile değerlenen menfaat,
net ücret olarak kabul edilir. Menfaattin brüt tutarı hesaplanarak bu tutar
üzerinden gelir vergisi stopajı hesaplanır ve G.V.K.'nun 40/1. maddesi
gereğince genel gider olarak dikkate alınır.
G.V.K.'nun 40/2 numaralı bendi kapsamında, personelin iş yerinde veya
müştemilatında barındırılması için yapılan giderler stopaja tabi olmaksızın
doğrudan gider yazılabilir.
2015
yılında verilen bir özelgede “…gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar
vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde; bu
gayrimenkuller, anılan Kanunun 94’üncü maddesinde sayılanlar tarafından
kiralanmış olsa bile herhangi bir gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak olup,
gayrimenkul sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya
kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edileceği
tabidir.
Bu
itibarla, anonim şirketin aktifinde bulunan gayrimenkulün kiralanması durumunda
elde edilen gelirin ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte
olup, bahse konu kiralama işleminde gelir vergisi tevkifattı söz konusu
olmadığından, yaptığınız kira ödemeleri karşılığında gayrimenkul sahibi anonim
şirket tarafından, brüte iblağ edilmeksizin kira sözleşmesinde yer alan tutar
üzerinden tarafınıza fatura düzenlenmesi gerekmektedir.” denilmektedir.
Ayni
yardım olarak nitelenen konut tahsisi ilgili maddedeki istisna tutarını aşması
haline vergiye tabi olacaktır.
Örnek:
“Durumu
basit bir örnekle açıklayacak olursak (X) Ltd. Şti.’nin mülkiyetinde bulunan ve
şirketin envanter defterine kayıtlı brüt alanı 120 m² olan bir daire şirket
çalışanına lojman olarak tahsis edilmiştir. Söz konusu dairenin emsal kira
bedeli 1.800 TL olarak tespit edilmiştir. Bu durumda çalışana lojman olarak
tahsis edilen dairenin 100 m² olan kısmı vergiden istisnadır. Dairenin 100
m²’yi aşan kısmı ise ücret olarak vergiye tabi tutulacaktır. Tebliğ’de yapılan
açıklamalar çerçevesinde konutun 1 m²’ye isabet eden tutarının bulunması
gerekmektedir. 1 m²’ye isabet eden tutar 1.800 TL/120 = 15 TL’dir. Daha sonra 1
m²’ye isabet eden tutarın 100 m²’yi aşan kısım olan 20 m² ile çarpılması sonucu
bulunan 300 TL işveren tarafından personele verilmiş net ücret kabul edilip
vergiye tabi tutulması gerekmektedir. İşveren tarafından gider olarak dikkate
alınacak tutar ise 100 m² için 1.500 TL’dir. İstisna kapsamına girmeyen 20 m²
içinse 300 TL’nin gelir ve damga vergisi dikkate alınarak brüte iblağ edilmiş
tutar olan 356,127 TL’dir. Sonuç olarak (X) Ltd. Şti 1.856,12 TL’yi kurumlar
vergisi matrahından indirebilecektir”
Yardım;
Pazarlama Satış ve Dağıtım bölümünde çalışan işçiye ayni yardım olarak konut
tahsis edilmesi,
Brüt
Ücreti= (Net Ücret/1-GelirVergisi Oranı (%15)-Damga Vergisi Oranı (%7,59))
KONUT
TOPLAM m2
|
120
|
KONUT
EMSAL BEDELİ
|
1.800,00
TL
|
GVK29/9
İSTİSNA EDİLEN
|
20
|
BİRİM
M2 BEDELİ:1.800,00/120
|
15
m2 TL
|
VERGİLENDİRİLECEK
m2
|
20
|
İSTİSNA
TUTAR (15 TL*100m2)
|
1.500,00
TL
|
|
|
VERGİLENDİLECEK
TUTAR (20m2*15 TL.)
|
300,00
TL
|
|
|
VERGİLENDİRİLECEK
BRÜT AYNİ YARDIM
|
356,12
TL
|
Not:5510 Sayılı Sosyal Sigortalar ve
Genel Sağlık Sigortası Kanunu (5510 Sayılı Kanun) 80/b – c maddesine göre,
Personele yatacak yer veya
konut tahsisi, nakit
olmayan (ayni) yardımlar prime esas kazanca dahil edilmemektedir.
Ücret
Gider Kaydı
_______________________/__________________________
760
|
Pazarlama Satış ve
Dağıtım Gideri
|
356,12
|
|
|
335
|
Personele Borçlar
|
|
300,00
|
|
360
|
Ödenecek Vergi ve
Fonlar
|
|
56,12
|
|
|
_______________________/__________________________
|
|
|
|
|
|
|
|
3.2. Kurumlar Vergisi
Kanunu
Bir
kurumun, ilişkili kişilerle yaptığı mal veya hizmet alım/satım işlemlerinde
emsallere uygunluk ilkesine aykırı şekilde fiyatlandırma yapması hâlinde, bu
durum transfer fiyatlandırması yoluyla örtülü kazanç dağıtımı olarak kabul
edilir. Bu tür işlemler vergi matrahının tespitinde gider olarak kabul edilmez.
Taşınmaz
şirketin malvarlığına dâhilse, ortak bu taşınmazdan kural olarak ücret
karşılığı yararlanabilir. İlgili kişilere yapılan konut tahsisi işlemleri,
piyasa fiyatına uygun değilse ve kurum bundan dolayı daha az vergi ödüyorsa, bu
fark vergiye tabi tutulur. Emsal fiyata
ulaşılması için aynı türden mal ya da hizmet işlemi olmasının yanında ayrıca
her türlü koşullarında aynı ya da farklı olan koşulların hesaplanabilir
nitelikte olması gereklidir. Farklı olan koşullarda fiyatların hesaplanarak
emsal bedele ulaşılabilmesi olanaklı olmalıdır. Piyasa koşullarına uygun olmayan bir şekilde
yapılıyorsa, örtülü kazanç dağıtımı olarak değerlendirilebilir. Bu durumda,
şirketin gider olarak yazdığı tutar vergiye tabi tutulabilir.
KVK
13 Md. uyarınca ortaklara emsal bedelin altında kiralama, örtülü kazancın
dağıtımı olarak değerlendirilir. KVK 15 Md. ve 30 Md., tevkifat uygulamasını
düzenler. Dar mükellef ortaklara yapılan kira ödemeleri için vergi kesintisi
(tevkifat) uygulanması, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 30. maddesi
kapsamında düzenlenmiştir. Özellikle dar mükellef ortağa yapılan kira ödemeleri
için %20 vergi kesintisi uygulanmaktadır. Eğer şirketin ortağı yurt dışında mukim
ise, tahsis edilen konutun vergilendirilmesi çifte vergilendirme anlaşmaları
kapsamında değerlendirilebilir. Türkiye ile ilgili ülke arasındaki anlaşmaya
bağlı olarak, vergi yükümlülüğü Türkiye’de veya ortağın mukim olduğu ülkede
doğabilir.
Ortaklara
tahsis edilen konut emsallere göre bir düşüklük ortaya çıkmış ise bu transfer
fiyatlandırması gereği kar dağıtımına tabi olacaktır. Buna göre yukarıdaki
örneğin, kira emsal bedeli 1.800,00 TL olarak tespit edilmiş iken, ortağa 1.200,00
TL’den kiralanmış ve faturalandırılma bu bedel üzerinden düzenlenmiş ise, 300,00
TL düşük gelir elde edilmiş kabul edilecek ve 300,00 TL ‘lik tutar kar dağıtımı
kabul edilip, şirketin ortaklarına kar dağıtımı yapmış gibi vergilendirilecektir.
Kar
dağıtımı 21.12.2024 tarihi itibariyle %15 olarak uygulanmaktadır. Buna göre 300
TL brüte iblağ edilecek ve vergilendirme yapılacaktır.
Kar Dağıtımına Tabi Net Tutar
|
300,00
TL
|
Brüt Tutar (300/0,850)
|
352,94
TL
|
Hesaplanan Vergi
|
52,94
TL
|
_______________________/__________________________
570
|
Geçmiş Yıl Karları
|
352,94
|
|
|
331
|
Ortaklara Borçlar
|
|
300,00
|
|
360
|
Ödenecek Vergi ve Fonlar
|
|
52,94
|
_______________________/__________________________
3.3. Katma Değer
Vergisi Kanunu
Kanun
maddesinin 1/3-f bendi ile, Gelir Vergisi Kanun’un 70.
maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanması işlemleri, katma değer
vergisinin konusuna dahil edilmiş olup, şahsi kiralamalar dahil tüm kiralama
işlemleri, ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyet kapsamında olsun olmasın,
katma değer vergisinin kapsamına girmektedir. Mal ve hakların kiralanması
işlemleri KDV Kanunun 28. maddesine ekli listeye göre genel vergi
oranına (%20) tabidir. İşletmeye dahil olmayan Gayrimenkullerin kiralanması
17/4-d maddesinde belirlenmiştir. Bu maddeye göre “İktisadi işletmelere dahil
olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri, Millî Eğitim Bakanlığına
bağlı okullarda kantin olarak belirlenen alanların okul aile birlikleri
tarafından kiraya verilmesi işlemleri ile Sağlık Bakanlığına
bağlı hastane, klinik, dispanser, sanatoryum gibi kurum ve kuruluşların
yapacağı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde belirtilen mal ve
hakların kiralanması işlemleri” şeklinde belirlenmiş ve KDV ‘den istisna
edilmiştir. KDVK 17/4-d Md. uyarınca konut ve iş yeri kiralamaları belirli
durumlarda KDV'den istisna tutulabilir. Ancak bu istisna, ticari faaliyet
kapsamı dışındaki kiralamalar için geçerlidir. Mefhumu muhalifinden
bakıldığında 17/4- fıkrasında şirketlerin aktiflerine kayıtlı taşınmazların(gayrimenkullerin)
her şart altında KDV’ye tabi olduğu söylenebilir. Yukarıda bahsedilen özelgede
de “Bu
itibarla, anonim şirketin aktifinde bulunan gayrimenkulün kiralanması durumunda
elde edilen gelirin ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte
olup, bahse konu kiralama işleminde gelir vergisi tevkifattı söz konusu
olmadığından, yaptığınız kira ödemeleri karşılığında gayrimenkul sahibi anonim
şirket tarafından, brüte iblağ edilmeksizin kira sözleşmesinde yer alan tutar
üzerinden tarafınıza fatura düzenlenmesi gerekmektedir” denilerek fatura kesilmesi ve genel KDV
oranına göre, hesaplama yapması ifadesi ortaya çıkmaktadır. Şirketin,
faaliyet konusu dışında bile olsa ortaklara kiralama yapması ticari nitelikte
sayılabilir.
4. Yargı Kararları Işığında
Değerlendirme
Danıştay
9. Dairesi'nin 2008/4563 E. ve 2009/3182 K. sayılı kararında, ortaklara
piyasanın altında bedelle kiralanan taşınmaz için emsal bedel esas alınarak
vergi matrahının yeniden belirleneceği vurgulanmıştır. Aynı zamanda, Yargıtay
11. HD 2014/7212 E. ve 2015/3485 K. sayılı kararında, yazılı bir sözleşme
bulunmaksızın yapılan kullanımın örtülü kazanca yol açabileceği belirtilmiştir.
Yargı kararları, Vergi kanunlarındaki transfer fiyatlandırması ve emsallerine
uygunluk konusundaki düzenlemeye uygun olarak kararlar oluşturulmuştur.
5. Sonuç
Şirket
aktifine kayıtlı taşınmazın ortaklara kiralanması, hukuken mümkün olmakla
birlikte, vergi mevzuatı açısından ciddi riskler barındırmaktadır. Kiralamanın
mutlaka yazılı sözleşme ile yapılması, emsal bedel tespitine dikkat edilmesi,
KDV ve stopaj yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.
Kaynakça;
1. Ali EKİN, K. Melis TOPÇU, İşçi
Alacakları Açısından Gelir Vergisi ve Yasal Kesintiler, Uyuşmazlık Mahkemesi
Dergisi,2016, Sayı.8, S.115-149. Çevirim içi: https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/271164 09.05.2025
2. Serkan Tolga, İşletme Personeline
Konut Tahsisi, Vergi Raporu Dergisi, Ekim 2017, Sayı:217, S.34-41 Çevirim içi: https://vergiraporu.com.tr/upImage/org/217-4.pdf
09.05.2025
3. 22.12.2024 tarihli Resmî Gazetede
yayımlanan 21.12.2024 tarih ve 9286 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı
4. Türk Medeni Kanunu,632,704 ve 718
Md.
5. TMK 47 ve TTK 125 Md.
6. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, 23/9,
70, 94 Md.
7. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi
Kanunu, 13, 15, 30 Md.
8. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi
Kanunu, 17/4-(d ) Md.
9. Danıştay 9. Daire, 2008/4563 E.,
2009/3182 K.
10. Yargıtay 11. HD, 2014/7212 E.,
2015/3485 K.
11. Gelir İdaresi Başkanlığı Özelgeleri
(2005-2024)